Ano ang maaari (at hindi maaari) mong i-expense bilang isang BC landlord

Ang rental income ay taxable, ngunit ang iyong net rental income lamang — pagkatapos ng mga lehitimong expense. Ang listahan ng kung ano ang counted ay mas mapagbigay kaysa sa inaaasahan ng maraming landlord, at mas mahigpit kaysa sa inaasahan ng ilan. Narito ang tapat na bersyon.

Ang pahinang ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi payo sa buwis. Para sa iyong tiyak na sitwasyon, makipag-usap sa isang accountant.

Fully deductible (current expenses)

Binabawasan ng mga ito ang rental income ngayong taon sa CRA form T776:

• Mortgage interest — ang interest portion lamang, sa perang hiniram para bilhin o pagbutihin ang rental
• Property taxes para sa rental period
• Insurance premiums sa rental
• Repairs at maintenance — pagpapanumbalik ng mga bagay sa orihinal na kondisyon (trabahong binabayaran mo, kasama ang mga materyales)
• Strata/condo fees
• Utilities — kung ang iyong lease ay nagpapanagot sa iyo, ang landlord, para sa mga ito
• Advertising para sa mga tenant
• Property management at accounting fees
• Isang makatwirang bahagi ng vehicle/office costs sa mas makitid na mga kaso — nagiging mahigpit ang mga patakaran dito; i-dokumento ang lahat

Kung inuupahan mo ang bahagi ng iyong sariling tahanan, i-deduct lamang ang rental-use portion (ayon sa lugar at oras), hindi ang buong bayarin.

Hindi deductible — huwag subukan

• Mortgage principal. Kailanman. Ang interest line sa iyong taunang mortgage statement ang deductible na numero.
• Ang iyong sariling paggawa. Maaari mong i-deduct ang mga materyales para sa deck na iyong itinayo muli; ang iyong weekend ay nagkakahalaga ng $0 para sa CRA.
• Ang personal-use share ng anumang bagay.
• Land transfer tax at purchase closing costs bilang current expenses — bahagi sila ng capital cost ng property.
• Mga penalty at multa.

Ang pag-claim ng mga ito ay naglalagay ng panganib ng reassessment, pagbabayad na may interes, at gross-negligence penalties. Ang cannot-deduct list ng CRA ay maikli at malinaw — itugma ito.

Repairs laban sa capital: ang linyang mahalaga

Ang pagpapayos ng sirang railing = repair, i-deduct ngayon. Ang pagpapalit ng bubong, paggugul ng banyo, pagdaragdag ng suite = capital expense, deductible lamang nang dahan-dahan sa pamamagitan ng Capital Cost Allowance (CCA). Dalawang CCA trap na dapat malaman bago mo ito i-claim: ang CCA ay hindi maaaring lumikha o magpalim ng rental loss, at ang CCA na na-claim sa gusali ay nare-recapture sa kita kapag ibinenta mo ito. Ang na-defer na bill ng buwis na iyon ay nagugulat sa maraming nagbebenta — maraming landlord ang sadyang nilalaktawan ang building CCA nang buo.

Panatilihin ang ledger

Ang bawat numero sa itaas ay nakakaligtas sa isang audit tanging kung naka-dokumento: mga resibo, invoice, ang taunang interest statement ng iyong mortgage, at isang simpleng ledger ng natanggap na upa (ang rent ledger step ng checklist ay umiiral para sa eksaktong kadahilanang ito). Ang mga rekord ay dapat na itago sa loob ng anim na taon.