Ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) déduire comme propriétaire en C.-B.
Mise à jour le 6 juin 2026 · Colombie-Britannique, Canada
Le revenu locatif est imposable, mais seulement votre revenu locatif net — après les dépenses légitimes. La liste de ce qui compte est plus généreuse que beaucoup de propriétaires le réalisent, et plus stricte que certains l’espèrent. Voici la version honnête.
Cette page est de l’information générale, pas des conseils fiscaux. Pour votre situation spécifique, consultez un comptable.
Entièrement déductibles (dépenses courantes)
Ces éléments réduisent le revenu locatif de l’année en cours sur le formulaire T776 de l’ARC :
- Intérêts hypothécaires — la portion des intérêts seulement, sur les sommes empruntées pour acheter ou améliorer le bien locatif
- Taxes foncières pour la période de location
- Primes d’assurance sur le bien locatif
- Réparations et entretien — remettre les choses dans leur état d’origine (main-d’œuvre que vous payez, plus les matériaux)
- Frais de strata/copropriété
- Services publics — si votre bail vous rend, vous le propriétaire, responsable de leur paiement
- Publicité pour trouver des locataires
- Frais de gestion immobilière et d’honoraires comptables
- Une part raisonnable des frais de véhicule/de bureau dans des cas plus limités — les règles deviennent strictes ici ; documentez tout
Si vous louez une partie de votre propre résidence, ne déduisez que la portion utilisée à des fins locatives (par superficie et par temps), pas la totalité de la facture.
Non déductibles — n’essayez pas
- Le capital hypothécaire. Jamais. Le montant des intérêts sur votre relevé hypothécaire annuel est le chiffre déductible.
- Votre propre main-d’œuvre. Vous pouvez déduire les matériaux pour la terrasse que vous avez reconstruite ; votre fin de semaine ne vaut 0 $ pour l’ARC.
- La portion à usage personnel de quoi que ce soit.
- La taxe de transfert foncier et les frais de clôture à l’achat comme dépenses courantes — ils font partie du coût en capital du bien.
- Les pénalités et amendes.
Les réclamer quand même risque une nouvelle cotisation, un remboursement avec intérêts et des pénalités pour faute grave. La propre liste des déductions non admissibles de l’ARC est courte et directe — comparez-la.
Réparations contre capital : la ligne qui compte
Réparer la rampe cassée = réparation, déductible maintenant. Remplacer le toit, rénover complètement la salle de bain, ajouter un logement = dépense en capital, déductible seulement progressivement via la déduction pour amortissement (DPA). Deux pièges de la DPA à connaître avant de la réclamer : la DPA ne peut pas créer ni approfondir une perte locative, et la DPA réclamée sur le bâtiment est récupérée dans le revenu lors de la vente. Cette facture fiscale différée surprend beaucoup de vendeurs — de nombreux propriétaires choisissent délibérément de ne pas réclamer la DPA sur le bâtiment.
Tenez un registre
Chaque chiffre ci-dessus ne résiste à une vérification que s’il est documenté : reçus, factures, relevé annuel des intérêts hypothécaires, et un simple registre des loyers reçus (l’étape du registre des loyers dans la liste du propriétaire existe précisément pour cette raison). Les dossiers doivent être conservés pendant six ans.
Foire aux questions
Puis-je déduire mon paiement hypothécaire des revenus locatifs ?
Seulement la portion des intérêts. Le capital hypothécaire n'est jamais déductible — c'est vous qui achetez un actif, pas une dépense. C'est l'erreur fiscale la plus courante chez les propriétaires.
Quelles dépenses locatives sont déductibles au Canada ?
Dépenses courantes entièrement déductibles : intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurance, réparations et entretien, frais de strata, services publics que vous payez, publicité, gestion immobilière et honoraires comptables — déclarés sur le formulaire T776 de l'ARC.
Quelle est la différence entre une réparation et une dépense en capital ?
Une réparation remet quelque chose dans son état d'origine (réparer la rampe) et est déductible immédiatement. Une dépense en capital améliore ou prolonge la durée de vie du bien (nouveau toit, rénovation) et n'est déductible que progressivement via la déduction pour amortissement.
Devrais-je réclamer la DPA sur mon immeuble locatif ?
Soyez prudent. La DPA ne peut pas créer ni augmenter une perte locative, et la DPA réclamée sur le bâtiment peut faire l'objet d'une « récupération » — s'ajouter à votre revenu — lors de la vente. Beaucoup de propriétaires choisissent délibérément de ne pas réclamer la DPA sur le bâtiment. Consultez un comptable avant de la réclamer.